Grande parte dos empreendedores vive no dilema sobre como aumentar a lucratividade de seus negócios, por meio da redução de despesas operacionais, entre elas, o aluguel. Em momentos de crise econômica, como o que estamos passando, tais interrogações passaram a pautar as agendas do mundo empreendedor, por isso um diagnóstico imobiliário é fundamental.
Importante pensar que não existe resposta certa para todas as dúvidas. Cada negócio apresenta suas particularidades e cada empreendedor tem sua visão de futuro e seu estilo de gestão.
A escolha de um bom ponto comercial é fundamental para o sucesso do seu negócio, seja indústria, comércio ou serviço.
O planejamento inicial de um diagnóstico imobiliário deve indicar qual tipo de imóvel será necessário para exercer a atividade. A propriedade terá que atender não apenas às necessidades do locador, mas também da empresa, dos funcionários e dos clientes.
Um bom ponto comercial pode ser decisivo nos resultados da sua empresa, ocorre que o aluguel de imóvel é um processo que exige atenção, evitando que o que deveria ser um benefício não se torne um problema.
Alugar ou Comprar?
Antes de escolher o imóvel certo para o seu empreendimento e do início de um diagnóstico imobiliário, é preciso definir se esse imóvel será alugado ou não. Para isso é preciso ter um orçamento preciso na ponta do lápis e conhecer bem as condições do seu negócio. Isso porque, comprar um imóvel envolve na maioria das vezes um financiamento longo e caro, ou seja, um investimento de longo prazo.
Imóveis para alugar, em contrapartida, são um investimento menos burocrático. Além disso, alugar um ponto comercial não é tão definitivo quanto comprar um, então apesar de não ser o ideal, é possível que você se mude caso tenha problemas com o ponto em questão.
O que levar em consideração antes de iniciar esse processo?
Após tomar a decisão entre alugar ou comprar o imóvel, é importante buscar no ponto comercial características como local para estoque, espaço para atender os clientes, local para os funcionários, tipo de produtos disponibilizados ou serviços prestados, entre outros.
Um comércio bem localizado garante fluxo de clientes e segurança de seus funcionários. É preciso se atentar ao tipo de atividade que você irá exercer e qual público deseja atingir. Essa é a regra de ouro: ir até onde o seu cliente está.
Se o seu negócio tem uma segmentação mais popular, o ideal é alugar uma loja em localidades com grande fluxo de pessoas. Locais movimentados como o centro da cidade, por exemplo, são sempre os preferidos daqueles que optam por esse tipo de negócio.
No entanto, se o seu objetivo é oferecer um serviço premium, optar por uma localização em bairros de luxo pode ser uma escolha melhor. Além disso, existe a possibilidade de alugar em um shopping. Apesar do valor do aluguel ser um pouco mais elevado, o ambiente oferece segurança e garante um grande fluxo de pessoas.
Também é importante verificar a região em âmbito geral: há incidência de enchentes ou efeitos naturais? É uma região segura? Quais tipos de estabelecimentos estão presentes na região, são compatíveis com seu negócio?
Tenha em mãos um bom Diagnóstico Imobiliário
Escolhido o bairro ou região da cidade, é preciso procurar o imóvel ideal. A primeira providência é descobrir o valor cobrado pelo metro quadrado e selecionar as melhores ofertas no entorno.
A internet pode ser uma excelente fonte de pesquisa, isso porque se tornou a maior fonte de divulgação de serviços, através dos sites especializados. Mas não podemos descartar os anúncios nos jornais de bairro, que também podem ser úteis.
Então, quanto, em termos de percentuais, é saudável para uma empresa pagar?
Como resposta mais prudente, após a realização de um diagnóstico imobiliário, é recomendável que o valor esteja entre 8% e 11% do faturamento bruto, para manter uma margem de lucratividade que viabilize a sobrevivência e o desenvolvimento das atividades dos negócios, não comprometendo o aumento de custos operacionais.
No que diz respeito a despesas com aluguel, é importante entender que não basta avaliar somente o valor mensal a ser pago. Deve-se levar em conta a despesa em longo prazo, que envolve os reajustes do contrato.
No Brasil, temos vários índices de correção, que muitas vezes não refletem a realidade de mercado e do faturamento da empresa. Vale a pena negociar o reajuste no ato de renovação, para manter o equilíbrio da saúde financeira da empresa e, assim, alcançar os resultados esperados.
Fique atento ao espaço e estado do local alugado
Outra questão muito importante é na hora de definir o tamanho do seu ponto comercial. Quanto maior for o espaço disponível maior será o valor do aluguel. Para franquias, por exemplo, o conselho é não comprometer mais de 15% do orçamento, mas dependendo do negócio esse número pode cair para 7%.
Além disso, lembre-se que quanto maior o espaço, maior será o gasto para mobiliar e decorar. Se a sua empresa é jovem não procure por lugares grandes e luxuosos. O ideal é começar pequeno, optando por lojas para alugar menores e à medida que o seu negócio for crescendo, expandir o ponto.
Caso o local já tenha sido alugado, é importante observar cuidadosamente como está o imóvel. As partes hidráulicas e elétricas são as principais causas de problemas.
A vistoria é fundamental em um diagnóstico imobiliário
Antes de assinar o contrato, realize uma vistoria detalhada no imóvel. Essa é a garantia que tanto o locador quanto o locatário têm em relação às condições que o bem foi entregue. Exija sempre que seja elaborado um laudo após a vistoria para relatar ao locador sobre os consertos necessários.
Após a assinatura do contrato, não é possível exigir que o proprietário efetue consertos de natureza estrutural.
E caso você precise reformar ou incluir melhorias no imóvel para que ele fique adequado ao seu tipo de negócio, pode propor as alterações ao locador e tentar negociar um abatimento no valor do aluguel para arcar com os gastos das obras.
Qual é a documentação necessária para a realização do diagnóstico imobiliário?
É indispensável verificar na Prefeitura se há alguma lei que impeça o exercício do tipo de negócio que irá estabelecer no local. É importante verificar também:
- A regularização do imóvel;
- Tenha o HABITE-SE;
- Impostos em dia (IPTU, ITR);
- O Alvará de Localização e Funcionamento, documento que autoriza o exercício de uma atividade, levando-se em conta o local, o tipo de atividade, o meio ambiente, a segurança, a moralidade, o sossego público, etc.
Atividades relacionadas à alimentação e a saúde, tais como: bares, restaurantes, farmácias etc., dependem de alvará da Vigilância Sanitária Estadual e Municipal. Verifique, ainda, as exigências do Corpo de Bombeiros.
No caso do MEI, segundo resolução nº 59/20 do CGSIM, não há necessidade de alvará de funcionamento, pois o CCMEI tem força de alvará definitivo.
E sobre o contrato imobiliário?
Elaborar um contrato de aluguel escrito jamais deve ser descartado, já que esse é o instrumento responsável por fazer valer todas as cláusulas do acordo de locação e proteger ambas as partes envolvidas no negócio.
Apesar de a Lei do Inquilinato determinar que o inquilino deve arcar com os encargos do imóvel (como energia, água, gás e IPTU), e o proprietário é o responsável pelas despesas necessárias de infraestrutura, na prática, muitas vezes ocorrem divergências nesse sentido.
Assim, o contrato deve contar com cláusulas que discriminem o índice de correção para o reajuste no valor do aluguel, o prazo do contrato e a sua data de encerramento, entre diversos outros itens importantes.
Saiba como adequar o valor do seu aluguel à sua realidade atual
A negociação é uma habilidade empreendedora desenvolvida e praticada no cotidiano. O locatário é um fornecedor e, portanto, deve entrar na agenda de atenção para baixar os custos, com processos enxutos e negociáveis.
Ir atrás de um aluguel benéfico para o seu empreendimento é algo que requer bastante tempo e estudo. Por isso, o setor de Expansão da Partner faz todo o diagnóstico imobiliário em relação ao que é desejado. Assim que aprovado, conduzimos as negociações de forma que ambas as partes saiam satisfeitas.
Precisa de ajuda com o aluguel do seu imóvel? Entre em contato conosco pelo botão abaixo e entenda como podemos ajudar.
