Nas maiores empresas do país, a renovação de contratos imobiliários deveria ser um movimento previsível, planejado e estrategicamente alinhado ao crescimento corporativo. Mas, na prática, o cenário é outro. Grande parte das organizações só olha para o tema quando o vencimento está à porta e, nesse momento, o poder de negociação já não está mais do lado do locatário.
Em um mercado onde os custos de locação corporativa avançam de maneira consistente, o aluguel comercial deu o maior salto em mais de uma década em 2024, a renovação automática e sem negociação se tornou um dos maiores responsáveis pelo aumento silencioso das despesas imobiliárias das empresas. Quando não há preparo, o reajuste indexado prevalece, contratos antigos perpetuam cláusulas desfavoráveis e, sem alternativas analisadas, a empresa se vê obrigada a aceitar termos que não refletem mais sua realidade estratégica.
Essa dependência do “caminho inevitável” expõe organizações de todos os setores a um risco: o de pagar mais do que deveriam, por mais tempo do que gostariam, em espaços que muitas vezes já não atendem à operação como antes. Nos bastidores, executivos relatam que contratos herdados, falta de integração entre áreas e ausência de um inventário atualizado são fatores que criam uma tempestade perfeita: quando o prazo chega, não há dados suficientes, tempo disponível ou preparo interno para sustentar uma renegociação firme.
Por isso, as empresas mais maduras vêm substituindo a abordagem reativa por uma lógica preventiva, que trata a renovação como um processo contínuo e não como um evento pontual. Esse movimento começa com um mapeamento minucioso do portfólio, que identifica riscos, prazos sensíveis e oportunidades de ganho. Depois, avança para a construção de cenários que consideram desde a possibilidade de renovação com condições mais equilibradas até a realocação para imóveis mais estratégicos ou econômicos. A lógica é simples: quem se prepara antes domina a negociação; quem deixa para depois apenas a acompanha.
Essa mudança de postura também reflete uma nova visão sobre o espaço corporativo. Se antes o imóvel era apenas um endereço, hoje ele é parte da estratégia do negócio e, portanto, precisa ser administrado como um ativo. Isso implica entender o impacto financeiro de cada contrato, mas também sua relevância operacional, as perspectivas de crescimento das unidades, a atratividade dos polos comerciais e a evolução das regiões onde a empresa atua. E, a partir de 2026, com a entrada em vigor da Reforma Tributária, administrar imóveis estrategicamente passa a incluir também a capacidade de prever impactos fiscais, reavaliar encargos e ajustar modelos de custo conforme o novo arcabouço tributário. A previsibilidade será cada vez mais valiosa e dependerá de dados, análises e planejamento antecipado.
Nesse contexto, consultorias especializadas têm desempenhado um papel decisivo ao oferecer dados de mercado, análises comparativas, inteligência de portfólio e capacidade de negociação. A Partner PSE, por exemplo, atua ao lado de grandes companhias justamente para reposicionar o processo de renovação como um instrumento de eficiência financeira. Com a Reforma Tributária, esse apoio se torna ainda mais estratégico com revisões contratuais, simulações de cenários e renegociações precisam levar em conta potenciais efeitos sobre encargos, créditos, rateios e estruturas fiscais que podem mudar a forma como as empresas contabilizam e projetam seus custos imobiliários. O trabalho inclui desde a leitura detalhada das cláusulas até a construção de estratégias de negociação que consideram benchmarks, vacância regional, potenciais descontos, mudança de índices ou extensões de prazo com condições mais equilibradas. Em muitos casos, essa visão externa permite destravar alternativas antes não consideradas, como renegociações mais agressivas, troca de imóvel ou até devolução planejada com impacto minimizado.
Ao levar dados para a mesa, a empresa deixa de negociar a partir da urgência e passa a negociar a partir da evidência. E essa mudança é decisiva. Em um cenário de custos crescentes, reduzir um aumento projetado, renegociar garantias, reequilibrar multas ou ajustar índices gera economias que se acumulam por anos e que impactam diretamente o resultado.
A tendência é clara, renovar deixou de ser apenas cumprir um rito contratual e passou a ser uma competência estratégica. As empresas que enxergam esse movimento com antecedência não apenas evitam aumentos desnecessários, mas também ganham previsibilidade, reduzem riscos e ampliam sua capacidade de planejar com segurança.
No ambiente corporativo atual, reagir ao vencimento é caro, antecipar é inteligente. E, à medida que o mercado se torna mais complexo e competitivo, a renovação contratual se consolida como um terreno onde estratégia, governança e informação precisam caminhar juntas porque, no Real Estate corporativo, vencer o prazo não basta. É preciso vencer a negociação.
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