Durante muito tempo, sustentabilidade no mercado imobiliário corporativo foi tratada principalmente como uma agenda reputacional. Certificações ambientais, metas de redução de carbono e relatórios ESG ajudavam empresas a demonstrar compromissos institucionais, mas nem sempre participavam diretamente das discussões sobre rentabilidade, expansão, custo de ocupação ou estratégia imobiliária.
Esse cenário está mudando.
A combinação entre aumento dos custos de energia, evolução das exigências regulatórias, maior pressão de investidores e ocupantes e avanço das tecnologias de gestão predial está aproximando definitivamente ESG e resultado financeiro.
Em 2026, discutir sustentabilidade no Real Estate significa discutir eficiência operacional.
Energia, infraestrutura, automação, sensores, gestão de consumo e capacidade de adaptação dos edifícios começam a influenciar desde a seleção de um imóvel até o valor econômico de um ativo ao longo dos anos.
Pesquisa recente da JLL mostra que a energia deixou de ser apenas uma despesa operacional previsível e passou a influenciar orçamento, alocação de capital, avaliação de ativos e gestão de riscos. A discussão acontece em um momento de crescimento da demanda por eletricidade, expansão da Inteligência Artificial, eletrificação de edifícios e veículos e aumento da pressão sobre as redes de distribuição.
O resultado é uma mudança importante na lógica do setor: edifícios eficientes começam a ser avaliados não somente pelo que consomem, mas pela capacidade de controlar, reduzir, armazenar e, em determinados casos, produzir energia.
Eficiência energética deixou de ser apenas uma meta ambiental
Reduzir consumo de energia é uma das formas mais evidentes de aproximar sustentabilidade e resultado financeiro.
Iluminação eficiente, climatização inteligente, automação predial, equipamentos de maior desempenho, monitoramento de consumo e utilização mais racional dos espaços podem reduzir despesas recorrentes durante toda a vida útil de uma operação.
O ponto relevante é que essas economias não acontecem uma única vez.
Elas se acumulam.
Em um imóvel individual, uma redução percentual no consumo pode representar uma melhora operacional relevante. Quando aplicada a um portfólio com dezenas ou centenas de unidades, porém, eficiência energética passa a ter dimensão financeira muito maior.
A JLL estima que, dependendo do mercado analisado, os custos de eletricidade podem representar entre 4% e 26% do valor dos aluguéis, o que ajuda a explicar por que a performance energética de um edifício começa a interferir diretamente em sua competitividade.
Para empresas ocupantes, portanto, comparar dois imóveis apenas pelo aluguel pode se tornar insuficiente.
Um edifício mais barato, mas energeticamente ineficiente, pode apresentar um custo total de ocupação superior ao de outro imóvel inicialmente mais caro, porém com sistemas mais modernos e menor consumo operacional.
O ativo inteligente começa a mudar a lógica da gestão imobiliária
A próxima etapa dessa evolução são os chamados smart buildings.
A diferença entre um edifício convencional e um ativo inteligente não está apenas na quantidade de tecnologia instalada. Está principalmente na capacidade de utilizar dados para ajustar continuamente sua operação.
Sensores podem acompanhar ocupação, temperatura, iluminação, qualidade do ar e consumo energético. Sistemas de automação conseguem responder a essas informações em tempo real, diminuindo desperdícios e ajustando a operação à utilização efetiva do prédio.
Ambientes que não estão sendo utilizados não precisam consumir a mesma quantidade de energia de áreas ocupadas. Equipamentos podem operar de acordo com demanda real. Falhas podem ser detectadas antes de provocarem custos maiores de manutenção.
Gradualmente, o edifício deixa de ser uma estrutura passiva.
Ele passa a produzir informações sobre seu próprio desempenho.
Para equipes de Corporate Real Estate, Facilities e gestão patrimonial, isso cria uma nova camada de inteligência sobre o portfólio.
A Deloitte destaca justamente tecnologias como Internet das Coisas, sensores, ativos orientados por dados, Inteligência Artificial e digital twins entre os recursos que começam a conectar estratégia imobiliária e sustentabilidade.
Digital twins levam o edifício para dentro do ambiente digital
Entre as tecnologias que mais representam essa transformação estão os gêmeos digitais.
Um digital twin cria uma representação virtual de um ativo físico capaz de receber informações provenientes do próprio edifício. A partir dessa estrutura, gestores conseguem simular cenários, acompanhar equipamentos, analisar consumo e estudar alterações na operação sem necessariamente realizar modificações físicas previamente.
A aplicação no Real Estate corporativo pode ser significativa.
Antes de mudar uma configuração de climatização, reorganizar determinados espaços ou alterar parâmetros de funcionamento de um prédio, uma empresa pode utilizar modelos digitais para compreender possíveis impactos.
Segundo a Deloitte, digital twins podem contribuir para melhorias em eficiência energética, economia de custos e valor do imóvel ao permitir monitoramento, controle e simulações sobre o desempenho dos ativos.
Mais uma vez, a tecnologia não aparece apenas como inovação.
Ela começa a funcionar como instrumento de gestão financeira.
O mercado começa a precificar a sustentabilidade
Existe ainda outra mudança importante.
Características sustentáveis começam a influenciar mais claramente a percepção de valor dos imóveis.
Pesquisas da JLL encontraram, em diferentes mercados globais, prêmios de aluguel entre aproximadamente 7% e 11% para determinadas categorias de escritórios certificados ambientalmente. O fenômeno não significa que uma certificação, isoladamente, aumentará automaticamente o valor de qualquer imóvel, mas mostra que atributos ambientais já participam da formação de preço em mercados mais maduros.
A CBRE também aponta que aproximadamente 70% dos ocupantes de escritórios pesquisados reduziriam o valor que estariam dispostos a pagar ou rejeitariam um edifício que não oferecesse características e operações sustentáveis. O mesmo levantamento relaciona edifícios certificados a melhores níveis de ocupação e, em determinados mercados, prêmios de aluguel.
O significado estratégico dessa tendência talvez seja ainda mais importante do que os percentuais.
À medida que eficiência energética e sustentabilidade passam a fazer parte do padrão esperado pelo mercado, imóveis sem essas características podem sofrer o movimento inverso.
Em vez de existir apenas um “green premium”, começa a surgir também o risco de um “brown discount”, no qual ativos de menor desempenho ambiental passam a enfrentar perda relativa de atratividade ou valor.
A obsolescência imobiliária ganhou uma nova dimensão
Um imóvel pode estar bem localizado, estruturalmente conservado e ainda assim caminhar para a obsolescência.
Isso ocorre porque o conceito de qualidade imobiliária também mudou.
Edifícios hoje precisam responder a demandas relacionadas a conectividade, eficiência energética, experiência dos ocupantes, flexibilidade, infraestrutura tecnológica e resiliência.
Segundo análise da JLL realizada em 30 mercados, aproximadamente 1,5 bilhão de pés quadrados, cerca de 140 milhões de metros quadrados, de imóveis potencialmente obsoletos estão localizados em mercados com forte potencial para estratégias de valorização por meio da sustentabilidade. A consultoria também aponta que a velocidade atual de retrofit precisaria aumentar mais de cinco vezes para acompanhar objetivos climáticos e a evolução da demanda dos ocupantes.
Para proprietários, isso transforma retrofit em uma decisão de preservação de valor.
Para empresas ocupantes, transforma a qualidade técnica do imóvel em um critério estratégico de seleção.
Energia passa a influenciar até a escolha de localização
Historicamente, decisões imobiliárias consideravam fatores como aluguel, fluxo, logística, mão de obra, infraestrutura e proximidade dos consumidores.
A disponibilidade e a confiabilidade energética começam a entrar nessa equação com força crescente.
Esse movimento é particularmente relevante para operações com maior intensidade de consumo, como indústrias, data centers, laboratórios e determinados segmentos logísticos.
A JLL observa que energia confiável, limpa e economicamente viável começa a se juntar a localização, conectividade, mão de obra e infraestrutura como um dos fatores capazes de determinar competitividade imobiliária.
Isso significa que uma decisão de site selection poderá depender cada vez mais não somente de quanto custa ocupar determinado endereço, mas também de quanta energia existe disponível, quanto ela poderá custar e qual é a capacidade daquele imóvel de administrar seu próprio consumo.
Edifícios podem deixar de ser apenas consumidores de energia
A evolução mais interessante talvez esteja justamente nesse ponto.
Um edifício convencional simplesmente recebe energia da rede.
Um ativo mais avançado pode combinar painéis solares, armazenamento em baterias, automação, controles digitais e gerenciamento inteligente de demanda.
Ele passa, portanto, a participar de maneira muito mais ativa da equação energética.
A JLL destaca que o crescimento de recursos energéticos distribuídos já começa a transformar edifícios comerciais em participantes da infraestrutura energética, permitindo que determinados ativos produzam, armazenem e administrem energia mais perto do ponto onde ela é utilizada.
Esse movimento aumenta a importância da infraestrutura imobiliária na própria estratégia operacional das empresas.
Em algumas operações, a pergunta deixa de ser somente “qual imóvel atende melhor ao negócio?” e passa a incluir “qual imóvel oferece maior segurança energética para o negócio?”.
ESG precisa aparecer no custo total de ocupação
Para que sustentabilidade deixe de ser apenas um compromisso institucional, ela precisa aparecer nos indicadores utilizados pela gestão.
Consumo por metro quadrado, intensidade energética, custo de utilidades, emissões associadas ao portfólio, capacidade instalada, eficiência dos equipamentos e necessidade futura de retrofit podem ser incorporados às análises imobiliárias ao lado de aluguel, condomínio, IPTU e demais componentes do custo de ocupação.
Essa integração muda a qualidade das decisões.
Um ativo aparentemente barato pode demandar investimentos elevados para continuar competitivo. Outro pode exigir aluguel superior, mas proporcionar economia recorrente, maior eficiência operacional e menor risco de obsolescência.
O Real Estate corporativo começa, portanto, a incorporar uma visão de ciclo de vida.
Não basta conhecer quanto custa entrar em determinado imóvel.
É preciso compreender quanto custará operá-lo, mantê-lo, modernizá-lo e eventualmente substituí-lo.
Sustentabilidade também é gestão de risco
Existe ainda uma dimensão que tende a ganhar relevância nos próximos anos: resiliência.
Eventos climáticos extremos, aumento das temperaturas, enchentes, restrições energéticas e alterações regulatórias podem afetar diretamente determinadas localizações e ativos.
A pesquisa mais recente da JLL sobre o tema aponta que custos relacionados ao risco climático estão se tornando cada vez mais relevantes para proprietários e ocupantes, enquanto investidores e empresas começam a incorporar resiliência às decisões imobiliárias.
Isso amplia significativamente o conceito de ESG aplicado ao Real Estate.
Não se trata apenas de reduzir impactos ambientais.
Também significa preparar ativos e operações para funcionar em um ambiente que pode apresentar novas restrições físicas, energéticas e regulatórias.
O ESG que gera valor é aquele que melhora a operação
Nos próximos anos, provavelmente haverá uma separação cada vez maior entre empresas que tratam ESG como comunicação e aquelas que conseguem transformá-lo em ferramenta de gestão.
No Real Estate corporativo, essa diferença será relativamente fácil de observar.
Ela estará no consumo de energia por metro quadrado, no custo de operação dos edifícios, na qualidade dos dados disponíveis, na capacidade de monitorar ativos em tempo real, na necessidade de investimentos futuros e na velocidade com que a empresa consegue adaptar seu portfólio.
A sustentabilidade mais relevante será aquela que conseguir produzir eficiência mensurável.
Para empresas com grandes portfólios imobiliários, isso significa incorporar critérios ambientais e tecnológicos às decisões de expansão, renovação, renegociação, retrofit e consolidação de unidades.
Na Partner, enxergamos o Real Estate como uma disciplina cada vez mais integrada à estratégia financeira e operacional das empresas. Nesse contexto, ESG, tecnologia e eficiência não deveriam existir em agendas separadas.
Quando bem estruturados, eles apontam para o mesmo objetivo: construir um portfólio mais eficiente, resiliente e preparado para gerar valor durante os próximos ciclos do negócio.
O edifício sustentável do futuro não será apenas aquele que consome menos. Será aquele que utiliza melhor seus recursos, produz dados melhores e permite decisões melhores.